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海南高速:房地产开始占主导地位,业绩即将快速增长

发布时间:2010-02-01    研究机构:光大证券

主业萎缩,酒店亏损,房地产成为看点,首次覆盖,不予评级:

公司业务收入来源主要有交通运输、房地产及服务业,交通运输业逐渐递减,服务业基本亏损,最大看点在于房地产的发展。

交通运输主业逐渐萎缩:

公司BOT 项目投资回报期为“20+5”年,从1994年开始计算,随着本金返还,该项目收益逐渐萎缩,预计2010年为8000万左右,逐年递减。

酒店项目基本亏损:

目前,公司拥有4个酒店,分别为海口金银岛酒店、三亚金银岛酒店、万宁金银岛酒店及琼海金银岛酒店;海口酒店基本上盈亏平衡,三亚酒店是亏损大户,琼海酒店新开业,整体上酒店业务亏损,约1000万左右。

房地产项目是公司最大看点:

公司主业萎缩,房地产则逐渐壮大,未来的看点在于房地产业持续快速发展。公司目前主要有4个房地产项目,分布在琼海、三亚及儋州,累计土地面积为82.66万平方米,建筑面积约101.47万平方米,从2010年开始贡献业绩,呈爆发性增长。

(1)琼海项目:公司在琼海有两个项目,分别为瑞海水城及瑞海嘉浪豪庭,建筑面积分别为22.81万平方米及10.12万平方米,楼面价较低,瑞海水城约19万/亩,嘉浪豪庭约45万/亩。瑞海水城已开盘,开盘价约4200元/平方米,目前均价8500元/平方米,好的楼层售价在1万元/平方米以上,土地、建安及配套等大约3000元/平方米,项目盈利空间大,预计2010年开始逐步结算。

(2)三亚项目:在建项目为瑞海水苑,该块土地之前为汽车站,后经修改规划,变更为房地产项目,占地约1.78万平,建筑面积约6万平,预计在5、6月份开盘,周边项目价格1.3至1.4万元/平方米,土地成本及建安配套等约6000元/平方米,2010年至2012逐步结算。

(3)儋州项目:该项目为公司09年12月收购股权获得,占地62.58万平方米,尚未进行规划,预计2012年开始逐步结算,该项目土地价格约32至33万元/亩,折合楼面地价为487元/平方米(按容积率为1计算),周边房价约4000元/平方米。

未来公司价值提升亮点:

(1)公司加快拿地速度,战略转型为房地产公司。公司目前主业仍为公路业务,但从2010年后,房地产收入将占据主导地位,公司实质上成为一家房地产公司,结算收入逐年增加,如果公司拿地及开发速度加快,业绩将会超预期的表现。

(2)受益海南旅游岛建设。据了解,海南未来计划有4个机场,目前拥有海口美兰机场、三亚凤凰国际机场这两个机场,未来规划在琼海及儋州再建机场,而公司在琼海及儋州的项目储备占总建筑面积的70%,未来受益程度较大。

(3)公司是省国资委唯一的上市公司,国有控股地位难改变,有资产注入想象空间。

(4)政府归还欠款。从09年中报看到,公司应收账款及其他应收账款合计为6.88亿元,主要是海南省交通厅欠款,如果该部分问题解决,将会盘活公司资产。

业绩预测:

根据对公司交通运输业,服务业及房地产项目进度等,预计2009年至2011年营业收入为15585万元、96460万元及141912万元,归属母公司净利润约为5876万元、27428万元及41762万元,对应的EPS 为0.06元、0.28元及0.42元。

风险分析:

海南房地产市场风险,公司房地产业发展速度慢,政府欠款问题难解决。

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